転勤やライフスタイルの変化で急に引っ越しをすることになってしまったら、持ち家がある人は今の家をどうすればいいか選択に迷うことでしょう。比較的土地も建物も自分の所有であれば自由な選択ができるかと思いますが、土地を借りてその上に家を建築し利用している借地の場合だったらどのような手順で進めて行けばよいでしょうか。。
借地権とはどのような権利のこと？
物件を借りた時に発生する法的な契約のことを「借地権」といいます。借地権の中身は地主（貸主）と借主との間で結ばれた契約で「地上権」と「賃借権」で構成されています。
- 地上権：借主がその土地に建てた建築物を自分のものとして利用できる権利のこと。
- 賃借権：地主（貸主）と借主の債権債務関係で、地代を地主さんに支払うことで、土地を借りる権利を指します。
借地権は売却も可能です
こうした相互間でかわされた権利なので売却することはできないと思っている方も多いのではないでしょうか。ところが地代の金額や中身の権利の売却ができることができるのです。
借地権は、地主（土地の所有者）から土地を借り、それを利用して自己所有の建物を建てることを可能とする権利ですので、借地権保有者は土地に対する固定資産税や都市計画税など、土地の所有者が支払う義務のないことや、建物自体は自己保有であるため、「借地権つきの建物」として地主から得た借地権を売却することも可能です。
これによって、借地権を介して賃貸人（物件を借りる人）から賃貸料を得ることも可能になります。一方で、土地の権利は地主のもので、建物は借地権者のものとして分かれており、国からの税金に対して地主との間で金銭的な問題も発生します。
売却の流れ
基本的に借地権を売却するにあたって、地主から借地権を売る（売りたい相手に譲渡）ための許可をとる必要があります。借地権を売る本人が地主と譲渡承諾料の交渉し承諾を得た後で、新しい借地権者（借地権の買い手）へ借地権を引き渡す流れとなります。
- 地主に許可を取る
- 承諾料を交渉し、支払う
もちろん、借地権売却の流れにおいて、地主によっては借地権の譲渡に反対する人もいるため、なかなか交渉が進まずトラブルになるケースも少なくありません。
固定資産税や都市計画税など土地を購入した時に生じる土地所有者が支払わなければならない税金と、賃貸人（物件を借し出す人）が賃借人（物件を借りる人）から得る賃貸料金をどのようにするかはしっかりと交渉しておく必要があります。例えば、借地権の譲渡に必要な名義の変更料や今後の賃貸料を地主と賃貸人との間で契約していくと良いでしょう。
売却価格の相場とは
土地と物件の権利が分かれており、借地権の譲渡後に取り決める契約内容は交渉相手によって変動します。地主と借地権者の契約内容については「コーヒーカップ・ソーサー理論」が例に挙げられるため、この理論を基に値段交渉の参考にしていくと良いでしょう。コーヒーカップ・ソーサー理論では「皿を土地、カップを物件」に置き換えて土地と物件の2つの権利から、正式に物件を利用できます。このことから物件の設備や立地条件によって配分する割合を決めると良いかもしれません。
また、借地権者は土地の権利をもっていないため、地主に対して一定量の割合で更新料を支払うことも。とはいっても、基本的に地主が土地を単独で売買した場合は、土地を購入しても借地権を得られないため、買い手にとっては単独売買にあまり利益を感じない人も多いでしょう。
借地権の売却を承諾する場合、権利が分断されており、賃貸人の物件利用もしづらいため、地主と賃借人が共同して運営方針が望ましいとされます。
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